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- 最大限制是地上權(quán)開發(fā)案的融資問題，因國有地地上權(quán)及其建物限制不得分割移轉(zhuǎn)，承買人買到的只有使用權(quán)。
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【MyGoNews廖賢龍/臺北報導(dǎo)】臺北市龍江路地上權(quán)開出紅盤，政府對於地上權(quán)開發(fā)案招標越來越順手，不只開放外資，也逐漸放寬陸資的投資規(guī)定，連向來對地上權(quán)一直採取嚴格放款的銀行業(yè)，也開始正視地上權(quán)業(yè)務(wù)。
瑞普國際物業(yè)董事長暨CCIM臺灣分會創(chuàng)會會長曾東茂表示，2012年地上權(quán)開發(fā)案總金額逹到378億元，占了2012年土地及商用不動產(chǎn)市場總交易金額約3,135億元的12%。2013年政府機關(guān)及公營事業(yè)陸續(xù)推出地上權(quán)開發(fā)案，總土地面積將超過24萬坪，招標機關(guān)包括國防部、各縣市政府、及臺灣菸酒、中油等公股事業(yè)單位，顯而易見地上權(quán)案將成為未來幾年的土地開發(fā)重點項目。鑒於大臺北地區(qū)市中心一地難求，地上權(quán)開發(fā)案漸成為建商的另一種選擇，尤其對精華區(qū)土地，如信義計畫區(qū)A25 5,452坪、SOGO後方停車場、臺北學(xué)苑等地上權(quán)案勢將趨之若鶩。
曾東茂表示，雖然投資人對於地上權(quán)案是興趣濃厚、信心十足，但卻受限於許多限制而無法出手投資，最大的限制便是地上權(quán)開發(fā)案的融資問題。因國有地之地上權(quán)及其建物限制不得分割移轉(zhuǎn)，承買人買到的只有使用權(quán)而非所有權(quán)(如臺北京站案)，對銀行辦理分戶貸款之債權(quán)擔保力不佳，影響銀行辦理分戶貸款的意願。
另外依現(xiàn)行法規(guī)，地上權(quán)人若積欠地租達2年，經(jīng)催告後仍未付地租，所有權(quán)人得終止地上權(quán)，不利銀行之抵押權(quán)確保，影響銀行承作地上權(quán)開發(fā)案的融資意願。因此，根據(jù)2013年3月29日在臺灣金融硏訓(xùn)院主辦的「金融業(yè)因應(yīng)地上權(quán)開發(fā)制度研討會」，會中公布數(shù)據(jù)，某大公股銀行至2013年2月底止其地上權(quán)開發(fā)案融資僅有兩件約7億3千多萬元，相較於去年地上權(quán)開發(fā)案總金額378億元，比率偏低。
另外依現(xiàn)行法規(guī)，地上權(quán)人若積欠地租達2年，經(jīng)催告後仍未付地租，所有權(quán)人得終止地上權(quán)，不利銀行之抵押權(quán)確保，影響銀行承作地上權(quán)開發(fā)案的融資意願。因此，根據(jù)2013年3月29日在臺灣金融硏訓(xùn)院主辦的「金融業(yè)因應(yīng)地上權(quán)開發(fā)制度研討會」，會中公布數(shù)據(jù)，某大公股銀行至2013年2月底止其地上權(quán)開發(fā)案融資僅有兩件約7億3千多萬元，相較於去年地上權(quán)開發(fā)案總金額378億元，比率偏低。
地上權(quán)在到期後的續(xù)約問題，也是投資人考量的因素。在現(xiàn)行規(guī)定下，地上權(quán)到期後需拆屋還地或?qū)⒔ㄎ餆o償移轉(zhuǎn)政府，沒有明確的續(xù)約機制，投資者對其重大開發(fā)投資價值於地上權(quán)到期後便歸零，因此大都對地上權(quán)投資持保守態(tài)度。
曾東茂說，臺灣地上權(quán)的執(zhí)行可參考新加坡的作法，包括續(xù)約的原則、申請的時間點，以及權(quán)利金的計算方式等，都由政府公告一個明確的準則，讓想要續(xù)約的地上權(quán)人可以依照政府所公告的計算方式，計算出權(quán)利金，這樣的做法讓投資人有所依據(jù)來評估是否續(xù)約，有利地上權(quán)的發(fā)展。
